Grundlagenskript zur Baufinanzierung

Im Zusammenhang mit einer Tätigkeit als Seminarleiter habe ich ein Skript zu den Grundlagen der Baufinanzierung für Immobilienmakler erstellt. Dieses dient dazu, die für einen Immobilienerwerb maßgebenden Sachverhalte auch aus Bankensicht zu prüfen und abschätzen zu können. Es werden darin alle Grundlagen der Bonitäts-, und Beleihungsprüfung behandelt und zu jedem Themenbereich Fälle erläuternd dargestellt.

Immobilien als Inflationsschutz - ja aber !!!!

Landläufig wird behauptet, dass in einer Wirtschaftskrise die Immobilie als einziges werthaltiges Anlageobjekt einen Inflationsschutz bietet – dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen richtig. Denn auch wenn der derzeitige Kaufkraftverlust des Euro greifbar ist, bedeutet das nur unter bestimmten Voraussetzungen und eingeschränkt, dass eine Immobilie einen eigenen und davon weitgehend unabhängigen Wert besitzt. Tatsache ist jedoch, das im Gegensatz zum Ausland ein Zusammenhang zwischen den Immobilienpreisen und der Konjunkturentwicklung nicht in vergleichbarem Maß bestand. Die relative Stabilität ist auch nicht zuletzt darauf zurück zu führen, dass hierzulande langfristige, d.h. mit 5 oder mindestens mit 10 Jahren dauernder Zinsbindung versehene Darlehensverträge üblich sind und auch insofern keine Marktpreisschwankungen bezüglich Immobilien in dem Umfang auftreten wie z.B. in den USA.

Andererseits ist der Boom, zur Immobilie gerade in er derzeitigen Wirtschaftskrise im In – und Ausland ungebremst. Für die Frage des Kaufes ist jedoch der Standort, die Verkehrsanbindung und vorhandenen Sozialeinrichtungen/Einkaufsmöglichkeiten, der Haustyp und die Objektbeschaffenheit bzw. der Objektzustand von entscheidender Bedeutung. Für die eigen genutzten Immobilien kann das jedoch nur bedeuten, dass jeder Euro zur vorzeitigen Tilgung des Darlehens nichts anderes bedeutet als eine Geldanlage in gleicher Zinshöhe. Denn insofern ist eine Zinsgarantie in Höhe des Darlehenszinses gegeben. Dagegen wirkt sich die Inflation bei Kapitalanlagen wohl eher aus, denn mit steigender Inflation kommt es auch zu einem Anstieg der Mieten und insoweit sinkt damit die Vermietungsquote – es steigt dagegen die Gefahr eines Leerstandes – Nein ! Denn es besteht wohl keine Bindung der Mieten an den Lebenshaltungsindex und insoweit können diesbezügliche Schwankungen vielfach auch nur bei Überschreitung eines Schwellenwertes an die Mieter weiter gegeben werden.

Die genannten Faktoren und Ausführungen werden beim Kauf einer Immobilie leider immer noch unterschätzt und vernachlässigt. In nur seltenen Fällen ist der Immobilienkauf eine Sache rein der Emotionen, meist spielen handfeste wirtschaftliche Erwägungen eine entscheidende Rolle. Daher ist es die Aufgaben eines qualifizierten Maklers als Immobilienprofi, hierauf hinzuweisen. Ebenso ist es seine Aufgabe, auf den derzeitigen Verkehrswert hinzuweisen und damit Marktpreisabweichungen darzustellen, wenn diese nachweisbar sind.

Höhere Zinsen für Prämiensparverträge

Der BGH hat nunmehr in einem Urteil vom 13.04.2010 (Akz.: XI ZR 197(09) entschieden, dass die Banken - hier die Sparkasse - bei Prämiensparverträgen die Zinsen transparenter gestalten müssen. Danach sind diese auch schneller an die Zinssätze der Bundesbank anzupassen. Zwar kann die Bank ihre Sparpläne mit variablen Zinssätzen einseitig ändern, ist jedoch dabei an die an bestimme Referenzzinssätze gebunden. In den nunmehr vorliegenden Urteil hat der BGH festgestellt, dass der Kunde nach Ablauf der Vertragslaufzeit den maximalen Zinsgewinn beanspruchen könne. Insofern habe sich die Bank bei der Ermittlung des Referenzinses an denjenigen einer langfristigen Sparanlage von 20 Jahren zu orientieren.
Quelle: FAZ 18.05.2010

Anmerkung des Autors: Mit dieser Entscheidung hat sich der BGH wieder einmal ein Stück in Richtung des Verbraucherschutzes bewegt und zugleich auch eine gewisse Offenlegungspflicht der Banken bei der Zinsberechnung begründet. Ob dies zu einer wirklichen Transparenz der Berechnung und zur Nachvollziehbarkeit im Einzelfall führt, mag erst einmal zweifelhaft sein. Letztlich wird die Zukunft entscheiden, inwieweit im Einzelfall geltend gemachte Ansprüche gegen die Banken im Einzelfall durchsetzbar sind. Die Banken werden sich darauf berufen, dass es sich hier um eine grundsätzliche Einzelentscheidung handelt, die nicht auf alle Fälle anwendbar ist.
Ebeneso ist unklar, ob die Banken nunmehr von zinssicheren und scheinbar Rendite erwartenden Sparanlagen Abstand nehmen - ich befürchte eher nein !!!

Neue Bedeutung der Energieeffizienz bei der Immobilienbewertung

Immobilienwerte: Bundesrat beschließt neue Verordnung

Der Bundesrat hat eine Neufassung der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) beschlossen. Mit dem ersten Update seit 1988 soll die Verordnung aktuellen Entwicklungen Rechnung tragen.
Immobilienwerte: neue Faktoren wie Energieeffizienz fließen in die Bewertung ein.

Immobilienwerte: neue Faktoren wie Energieeffizienz fließen in die Bewertung ein.

Die Novelle soll dem Grundstücksmarkt mehr Stabilität und Transparenz verleihen, um auch zukünftig gegen massive Immobilienkrisen, wie sie in den USA oder Spanien zu großen wirtschaftlichen Problemen geführt haben, gewappnet zu sein. Während in diesen Ländern die Immobilienpreise im Zuge der Krise eine wahre Talfahrt erlebten, blieben sie hierzulande stabil. Mehr noch, der deutsche Immobilienmarkt sei für die deutsche Wirtschaft ein wichtiger Stabilitätsfaktor, wie Bauminister Ramsauer (CSU) in einem Statement verdeutlichte.

Die Neufassung der Verordnung wurde notwendig, da sich Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt seit dem ursprünglichen Erlass der Wertermittlungsverordnung im Jahr 1988 grundlegend verändert haben, immerhin gab es seitdem so bemerkenswerte Ereignisse wie die Wiedervereinung, die fortschreitende Globalisierung oder der demografische Wandel mit seinen Anforderungen an Stadt- und Wohnungsbau. Auch die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und das steigende Interesse von Investoren machten eine Anpassung der Vorschriften notwendig.

In der neuen ImmoWertV spielen nun die energetischen Eigenschaften einer Immobilie eine deutlich größere Rolle, schließlich wirkt sich eine gute Energieeffizienz durchaus positiv auf den Wert eines Gebäudes aus. Auch die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, die sich auf Vermittelbarkeit auf internationalem Parkett auswirkt, wird nun berücksichtigt.

Mit der ImmoWertV werden die Grundsätze für die Verkehrswert-Ermittlung von Grundstücken und Immobilien festgelegt. Inbesondere Banken, Versicherung oder Sachverständige für die Grundstückswertermittlung nutzen sie bei der Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken der Immobilien.

Quelle / Autor: www.news.immobilo.de/2010/05/11/2783-immobilienwerte-bundesrat-beschliest-neue-verordnung

Nutzung von Social Marketing für Unternehmer

Das Social Marketing ist in aller Munde. Wer damit Erfolg haben will muss wissen um was es geht und was er erreichen will. Unter Social Marketing wird die Konzeption, Umsetzung und Evaluation von Strategien verstanden, die darauf abzielen, einen gesellschaftlichen Bewusstseinswandel herbeizuführen und gesellschaftlich relevante Werte, Einstellungen und Verhaltensweisen zu beeinflussen. Früher handelte es sich beim Sozialmarketing primär um Öffentlichkeitsarbeit und somit um ein kleines Teilgebiet des Marketing. Heute ist die sogenannten Nonprofit-Organisationen eine weitaus größere und umfassendere PR Arbeit zur Eigenfinanzierung erforderlich. Jedoch kann diese Form des Marketings auch aus Firmensicht genutzt werden. Es zeigt sich, dass eine Vielzahl der verwandten Methoden und Ziele denen von Profitunternehmen entsprechen. Insofern gelten diese Grundsätze auch für jeden Selbstständigen / Gewerbetreibenden gleich welcher Rechtsform. Hinzu kommt, das soziale Projekte und Tätigkeiten in der heutigen Zeit zunehmend auch eine Plattform der Firmenpräsentation darstellen und somit scheinbare Grenzbereiche verwischen. Inwieweit dabei Preis-, Produkt-, Kommunikations-, und Vertriebsfragen ineinander greifen oder miteinander zu kombinieren sind, ist eine Frage jeder einzelnen Unternehmenstätigkeit. Auf jeden Fall ist der Inhalt einer Firme, welche sich an eine bestimmte Zielgruppe richtet sowie ggf. weitere Inhalte tragend für jegliche Marketingtätigkeit. Dabei sind Chancen und Risiken sowie Ertragschancen einzelner Unternehmen zu analysieren. Diese Inhalte müssen an eine bestimmte Personengruppe oder zumindest mehrere Personen verteilt und diesen gegenüber angepriesen werden. Zudem ist auch eine Ebene der Kommunikation und Diskussion zu schaffen, um sich mich mit Fragen rund um die Tätigkeitsfelder des Unternehmens zu beschäftigen. Die hierzu bestehenden Social Community im Internet bietet dazu gerade zu eine ideale Basis und Betätigungsfelder. Hierdurch kann auch eine erkennbare Außenwirkung des Unternehmens im Netz und bei potentiellen Kunden, Kooperationspartnern / Netzwerkpartnern erreicht werden. Denn der bezweckte wirtschaftliche Zweckbindung mit erkennbaren und im einzelnen nachvollziehbaren wirtschaftlichen Ergebnissen ist letztlich der einzige Zweck des gesamten Vorgehens.