Ansprüche aus mangelnder Aufklärung über die Nichtzugehörigkeit zum Einlagensicherungsfonds

Gegenstand dieser Betrachtung ist ein vor mir hier in Auszügen veröffentlichtes Diskussionspapier. Oftmals wird bei Beratungsgesprächen der Eindruck erweckt, das durch die Kunden zur den Banken Verfügung gestellte Kapital sei – unabhängig von der Anlagedauer durch einen Einlagensicherungsfonds gesichert. Entsprechend sind auch diverse im Internet einsehbare Angebote ausgestaltet. Zweck dieses Diskussionspapiers ist es, an dieser Stelle entsprechende Grundlagen kritisch zu betrachten anhand des letztens ergangenen Urteil des OLG Hamburg.

Der Einlagensicherungsfonds ist im Jahre 1998 geschaffene Institution der Banken zur Sicherung von Kundengeldern im Falle einer Insolvenz. In § 23 a KWG ist die Offenlegungspflicht eines Finanzdienstleistungsinstitutes hinsichtlich einer bestehenden Sicherungseinrichtung gegenüber dem Kunden durch entsprechenden öffentlichen Aushang festgeschrieben. Die Umsetzung und Einrichtung des Einlagensicherungsfonds entspricht somit einer Umsetzung einer entsprechenden EU Richtlinie 94 / 19/ EG vom 30.05.1994 und der EG Anlageentschädigungsrichtlinie 97/9/EG vom 03.03.1997. Zudem haben die die Banken eine von Bonität bzw. Umsatz abhängige Verpflichtung zur Zahlung eines bestimmten Betrages in den gemeinsamen Fonds begründet. Es handelt sich dabei um den von dem Bundesverband öffentlicher Banken GmbH gegründeten Fonds.

Ein Urteil des OLG Hamburg befasste sich zunächst mit der Frage eines Anspruches gegen die beratende Bank aus positiver Vertragsverletzung wegen der Nichtaufklärung über das fehlende bestehen eines Einlagensicherungsfonds. Die dort von dem erkennenden Gericht vorgebrachte Argumentation beruht auf einer abwägenden Argumentation der vorgebrachten Tatsachen zum anlageverhalten trotz Hinweises auf einen nicht bestehenden Einlagensicherungsfonds. In diesem Zusammenhang wurde die Anwendung einer durch den BGH bestehenden Rechtssprechung zu dieser Thematik zum aufklärungsrichtigen Verhalten abgelehnt, da die hier erforderlichen Grundlagen und Tatsachen nicht hinreichend vorgetragen wurden. In diesem Urteil des BGH wird darauf verwiesen, dass im Fall einer festgestellten Aufklärungspflichtverletzung zugunsten des Betroffenen die Vermutung des aufklärungspflichtigen Verhaltens gilt. Insofern muss der Anlagebrater beweisen, dass bei Unterlassen des aufklärungsgerechten Verhaltens dieses Geschäft vorgenommen und eine entsprechende Beratung nicht abgebrochen worden wäre.

Das Bieterverfahren – Chance zum billigen Erwerb oder bloßer Marketingtrick ??

Oftmals ist in der letzten Zeit das Bieterverfahren als Methode zur Vermarktung von Immobilien angeboten und diskutiert worden. Doch worin besteht der tatsächliche Kern dieses Vorgehens und in welchen Fällen ist ein solches Vorgehen sinnvoll ? Bei der dynamischen Form des Bieterverfahrens wird zunächst ein Besichtichtigungs -, und Bietertermin durchgeführt. Danach haben die Interessenten innerhalb einer festgelegten Frist die Möglichkeit zur Abgabe von Angeboten. Diese sind jedoch nicht rechtsbindend. Die Angebote werden den Konkurrenten mitgeteilt, um so den Kaufpreis nach oben zu treiben. Scheiden alle anderen Beteiligten außer dem meistbietenden aus dem Verfahren aus, so kann mit diesem bis zum letztendlichen Abschluss weiter verhandelt werden. Dieses Verfahren erscheint im ersten Augenblick in Anlehnung an das Zwangsversteigerungsverfahren für jede Immobilie geeignet. Jedoch wird es tatsächlich vielfach dazu missbraucht, lange im Bestand der Makler bestehende Immobilien los zu werden, sogenannte Schrottimmobilien. Trotz des erkennbaren Zusammenhangs mit der Zwangsvollstreckung ist dies jedoch ebenso wenig gewollt, wie der Versuch eines Erwerbs zu einem Billigpreis unter Immobilienwert. Letztlich ist der allen Beteiligten bekannt zu gebende und bereits ermittelte Verkehrswert maßgebend. Sollte dieser nicht ermittelt sein, so kann er zumindest annähernd durch eine Vergleichswertermittlung bestimmt werden. Somit ist der Weg vorbestimmt und vorgenannten Argumente weitgehend ausgeräumt. Zuzugeben ist auch, dass natürlich ausgehend vom zunächst für den Bietertermin festgelegten Kaufpreisangebot ein Marketingeffekt hinsichtlich möglicher Interessenten ausgeht. Zuzugeben ist, dass in beiderseitigem Interesse das Verfahren des Verkaufes gestrafft wird, vorausgesetzt die Immobilie hat eine Werthaltigkeit und somit einen entsprechenden Interessenstamm. Auf dieser Grundlage bietet das Bieterverfahren eine realistische und gute Alternative zur Vermarktung von Immobilien.

Thesenpapier zur Vorbereitung von Kooperationen mit Gewerbetreibenden

Diese 10 Thesen dienen der Vorbereitung und Überprüfung der eigenen Vorgehensweise.

These 1: Ist Ihnen klar, warum Kooperationen zu anderen Gewerbetreibenden wichtig sind ? Vielfach dürfte dies nicht der Fall sein, so kommen auch „mal“ eine Kooperation eingehen zu wollen zustande – wer will schon Verbindlichkeit, wenn man nicht einmal weiß, was man damit bezweckt.

These 2: Wie wähle ich meine Kooperationspartner aus ? Dazu bedarf es eines eigenen Planes, d.h. konkret eines eigenen Marketingplanes. Nur wenn man sich bewusst macht, welchen langfristigen Zweck ich damit verfolge und wie ich diesen zu bestimmen und zu kontrollieren versuche, macht eine Kooperation auch mit diesem Partner Sinn. In großen Unternehmenskooperationen wird hier schon ein sogenanntes LOI abgeschlossen,

These3: Habe ich alles dafür getan, um mich gegenüber dem Kooperationspartner angemessen zu präsentieren und zuglich ihm Informationen über mich und meine Firma mitzuteilen ? Am besten ist es hier, eine Präsentationsmappe der eigenen Firma mit Lebenslauf, Prospekten, letzten Tätigkeiten oder Presseartikeln und Visitenkarte zukommen zu lassen.

These 4: Welche genauen Ziele und strategischen Felder einer Kooperation gibt es ?
- strategisch
- Wettbewerbsvorteil
- operative Struktur
- gemeinsame Ressourcen
dazu erforderlich ist aber auch :
- Darstellung der Vorteile / Nachteile
- Kosten / Erträge
- Rechtliche Rahmenbedingungen und Kundenschutz
- Form der Kooperation
- Bestehen einer Ausstiegsmöglichkeit aus der Kooperation bei mangelnder Funktion

These 5: Welche konkreten Vorteile habe ich, wenn ich diese Kooperation eingehe ? Ein ehrliches Wort an dieser stelle hilft auch dem gegenüber und zeigt, dass ich mich mit möglichen. Oftmals ist es sogar zu empfehlen, dies zu protokollieren und dem zukünftigen Kooperationspartner mitzuteilen. Dies schafft beiderseitig Verbindlichkeit.

These 6: Setzen sie die Ziele nicht zu hoch an ? Eben daran kann eine Kooperation scheitern – Enttäuschung ist meist das Ende einer Kooperation weil die Ziele die sich beiderseits vorbehalten hatten, nicht eingehalten wurden.

These 7 : Schaffen sie eine gemeinsame Agenda, die sie zusammen mit Ihrem Kooperationspartner schaffen und die konkrete Projekte der gemeinsamen Kooperation enthält.

These 8: Überprüfen sie regelmäßig kritisch die laufende Kooperation! Treffen sie sich mit dem Kooperationspartner in regelmäßigen Abständen und besprechen Sie abgeschlossene und laufende Vorgänge und tauschen sie sich über die Verfeinerung einzelner Vorgehensweisen aus

These 9: Geben sie einer Kooperation Zeit ! Nichts wächst von heute auf morgen, zwei unterschiedliche Unternehmen müssen sich teilweise aufeinander einlassen und einstellen. Insofern lässt sich erst im Laufe einer nachvollziehbaren und beiderseits eingeräumten Zeit feststellen, ob sich diese Kooperation bewährt.

These 10: Sagen sie auch Nein, wenn dies erforderlich ist. Auch dies ist kein Versagen, sondern schützt die eigene Unternehmerische Freiheit. Dies schließt jedoch eine spätere Kooperation nicht aus, wenn sich Ihr Unternehmen stabilisiert und strukturiert verändert.

Weitere Details hierzu erfahren sie in meinem Workshop.

Farming als Form der Aquise für Gewerbetreibende

In der letzten Zeit ist der Begriff Farming als Form der Immobilienaquise sehr in Mode gekommen. Allerdings wird dieser kaum praktisch beschrieben sowie Details, die hierfür erforderlich sind genau beschrieben. Zweck eines solchen Vorgehens ist in jedem Fall, den eigenen Bekanntheitsgrad zu erhöhen und sich am Markt Vorteile gegenüber der Konkurrenz zu verschaffen. In jedem Fall dürfte eine regionale Verankerung, d.h. eine lokale Einschränkung des Marktes mit detaillierten Kenntnissen dieses Marktes ein nicht zu unterschätzender Vorteil. Ebenso dürfte es vorteilhaft sein, Zusatzleistungen anzubieten und sich so gegenüber Konkurrenten abzugrenzen, die diesen Vorteil durch Eingehung von Kooperationen (z.B. Banken, Versicherungen) zu kompensieren versuchen. Im Grundsatz jedoch treffen diese Marketingfragen nicht nur für die Finanzdienstleistung sondern auch für jegliches andere Gewerbe zu. Potenziert wird dieses Erfordernis zu neuen Wegen auch aufgrund der Verschärfungen in der Kaltaquise von Kunden. Somit stellt sich die Frage, wie das eigene Gewerbe schnelle an potentiell gute Kunden heran kommt, als die Konkurrenz.

Nur wenige Autoren weisen darauf hin, dass als erster Punkt eine Farm abgegrenzt werden muss, auf der man sich bewegt und bekannt zu werden versucht. Sicherlich ist es dabei auch sinnvoll, die Häufigkeit der Umzüge in diesem Gebiet zu kennen. Jedoch liegt hierin ebenso wenig die Erfolgsgrundlage dieser Marketingmaßnahme wie in dem Sammeln von Daten über die Immobilienobjekte in diesem selbst festgelegten Gebiet. Genügen dürfte es anfangs, das Gebiet sowie die darin lebenden Einwohner sowie etwaige Besonderheiten des Gebietes zu kennen. Hierzu zählt sicherlich auch die Markierung der Gebiete mit verschiedenen, vermuteten Baujahren. Diese in einem Stadtplan ein zu zeichnenden Grundlagen können durch eine einfache Nachfrage / Telefonanruf beim zuständigen Bauamt verifiziert werden. Aber ehrlich - wissen sie wo Ihre Zielgruppe wohnt ?? Daneben ist die Aquise durch Flyer, Empfehlungen, Beitritt in verschiedenen Vereinen und durch besondere andere Marketingmaßnahmen ebenso entscheidend. Natürlich ist es dabei von Vorteil, wenn es sich dabei um den eigenen langjährigen Wohnort handelt, zu dem ein guter Bezug besteht und somit ein weit aus gefächertes Netzwerk. Dies erleichtert gerade am Anfang der Tätigkeit die schnelle Aquise guter Kunden und somit eines geeigneten Startkapitals. Aber auch darüber hinaus gehend wird dieser Aspekt bei zunehmender Geschäftstätigkeit oft vernachlässigt. Hierin liegen jedoch Potentiale, die durch das Schalten bloßer Anzeigen nicht zu erreichen sind.

Aber auch wenn sich erste Erfolge aus dieser Tätigkeit oder generell aus der eigenen Gewerbetätigkeit einstellen, wird die weitergehende Aquise meist vergessen. Auch gilt es, die eigene Marke ständig weiter zu entwickeln. So unterscheiden sich erfolgreiche Unternehmen gerade in der Zuspitzung und Weiterentwicklung sowie besonderen Vermarktung eines Produktes. Dies umfasst zunächst eine genaue Analyse des Produktbedarfs und der entsprechenden Anpassung des eigenen Angebotes. Dies gilt besonders im Bereich der Dienstleistung, in dem nicht selten die Weiterentwicklung bestehender Dienstleistungen Erfolg verspricht. Weiterhin ist eine zumindest auf ½ Jahr vor geplantes Marketingkonzept zu erstellen und dies konsequent zu verfolgen.

Ein Workshop hierzu findet auf Anfrage und gegen Anmeldung (mindestens 5 Personen) statt.

Vorpfändung als Mittel der Zwangsvollstreckung

Die Vorpfändung ist eine Möglichkeit des Gläubigers zur privaten Zwangsvollstreckung bezüglich einer Geldforderung, Forderung und / oder sonstiger Rechte. Notwendig ist hierfür ein Zwangsvollstreckungstitel bezüglich einer Forderung. Nicht erforderlich ist, dass eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels sowie dessen Zustellung. Zuständig ist der Gläubiger sowie dessen Prozess Bevollmächtigte sowie bei entsprechender, ausdrücklicher Beauftragung auch der Gerichtsvollzieher. Der entsprechende Antrag ist schriftlich an den Gerichtsvollzieher zu stellen. Die Zustellung erfolgt sowohl an den Schuldner als auch an den Drittschuldner, bei Hypothekenförderungen durch Briefübergabe und Eintragung im Grundbuch.

Die Vorpfändung ist nur dann wirksam, wenn dieser innerhalb eines Monats eine Vollpfändung nachfolgt. Diese ist unabhängig von der Vorpfändung. Damit ist die Vorpfändung auflösend bedingt wirksam als sogenannte Arrestpfändung. Sie kann entfallen, wenn nach der Vorpfändung eine Zahlung durch den Schuldner erfolgt. Die Kosten trägt im Grundsatz der Schuldner, wobei diese ggf. gesondert beizutreiben sind.

(dieser Beitrag stellte eine Rechtsansicht dar und ist nicht rechtlich bindend als Rechtsberatung)

Bewertung von Immobilien

Die Bewertung einer Immobilie wird hat bei einem Immobilienkauf sowie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung besondere Bedeutung. Als Verkehrswert wird dabei der Preis bezeichnet, der zum Zeitpunkt des Verkaufes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage ohne Rücksicht auf persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zu erzielen ist.

1) Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird bei denjenigen Immobilien verwandt, bei denen der Wert der baulichen Anlage sowie des Grundstückes entscheidend sind.
2) Vergleichswertverfahren : Bei dieser Bewertungsform wird bei einem vergleichbaren Objekt auf den Verkehrswert des zu neu zu erwerbenden Objektes geschlossen. Jedoch geht dies nur, wenn die Objekte jeweils absolut vergleichbar sind.
3) Ertragswertverfahren: Bei Rendite - und Gewerbeobjekten steht oft der zu erzielende Ertrag im Mittelpunkt einer möglichen Kaufentscheidung. Dabei ist der bereinigten Gebäudereinertrages zu ermitteln.

Um einen Kreditantrag stellen zu können, stellt somit der sogenannten Beleihungswert als prozentualer Anteil des ermittelten Verkehrswertes eine Rolle.

Urteil zum ersten Geschäftskontakt

Das Zusenden eines Angebotes aufgrund eines telefonischen Kontakts stellt noch kein erstes Angebot dar. Insofern bedarf es in diesem Zusammenhang auch keiner Daten des Vermittlers sowie eines Vermittlungsprotokolls. Dies ergibt sich aus einem Urteil des OLG Schleswig vom 25.05.2010, 6U 19/10. Die hinreichende Information über die Person des Vermittlers sowie das Ergebnis der Vermittlung beinhaltet eine Transparenz - und Warnfunktion für den Kunden laut Vermittlerrichtlinie.Das Zusenden eines Angebotes stellt jedoch demgegenüber eine bloße Geschäftsanbahnung dar, der noch die Beratung nachfolgt.

Checkliste - Finden sie den richtigen Immobilienmakler !!

Im Moment unterliegt der Immobilienmakler keinerlei Nachweis einer Kenntnis in fachlicher Hinsicht. Dies und die zum Teil mangelhafte Arbeitsweise führt zu einem im Gegensatz zu anderen Ländern schlechten Image des Makler. Andererseits ist in vielen anderen Bereichen der Finanzdienstleistung eine Transparenz der erbrachten Leistungen bereits in weit größerem Masse gewährleistet. Die beigefügte Liste, zu deren Einhaltung sich die AC Finanzdienstleistung ebenso verpflichtet ist ein Anhaltspunkt für die Bewertung und Nachvollziehbarkeit von Leistungen durch die Immobilienmakler :

- Marktkenntnis des Maklers
- Gute Immobilienspezifische Ausbildung
- Zusammenarbeit mit einer Bank (Bankaushang)
- Ausführliche Besichtigung der Immobilie innen und außen
- Marktwerteinschätzung und ausführliche Erläuterung
- Realistische Preisfindung der Immobilie (evtl. Gutachten)
- Beschaffung aller für den Kauf/Verkauf erforderlichen Unterlagen
- Aufbereitung eines Verkaufsangebotes der Immobilie für ein Expose,
das Internet und Aushang in einer Bank
- Professionelle Bewerbung der Immobilie
- Anwesenheit des Maklers bei jeder Besichtigung
- Begleitung des Verkäufers bei Verhandlungen mit dem Käufer
- Tätigkeitsberichte und Berichterstattung über die Verkaufsaktivitäten
und die Ergebnisse der Besichtigungen
- Gegebenenfalls Anpassung der Marktwerteinschätzung aufgrund der
- Erfahrungen bei Besichtigungen mit Interessenten vor Ort
- Finanzierungscheck der Interessenten abgestimmt auf die Immobilie
- Professionelle Abwicklung bis zum Notartermin
- Eigenes Netzwerk des Immobilienmaklers mit Notar, Rechtsanwalt, Handwerkern
usw. und Weitergabe dieser Kontakte an den Kunden
- Weitere Betreuung des Verkäufers oder Käufers nach dem Notartermin

(diese Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit)

Absicherung des Darlehens im Todesfall beim Immobilienkauf zwingend erforderlich !!

Für den Fall des vorzeitigen, d.h. Vor der vollständigen Darlehenstilgung erfolgten Ablebens des Darlehensnehmer bedarf es einer finanzieller Absicherung. Als solche ist die Risikolebensversicherung anzusehen. Ihre Leistung wird nur dann fällig, wenn die versicherte Person vor Vertragsablauf verstirbt. Hierbei wird oft darauf abgestellt, dass wegen des höheren Gehaltes alleine der Ehemann gegen dieses Risiko abgesichert werden soll. Damit ist fraglich, inwieweit diese mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert werden kann und soll. Jedenfalls ist an dieser Stelle festzustellen, dass die Risikoabsicherung sich um den Teil verringert, der zur Deckung des Mindestkapitals der Kapitallebensversicherung benötigt wird. Zu bedenken ist auch, dass für den Todesfall keine gleich bleibende Darlehenssumme abzusichern ist. Denn aufgrund einer vereinbarten Tilgung wird sich die Darlehenssumme verringern. Insofern sollte eine fallende Darlehenssumme vereinbart werden und zwar entsprechend dem jährlichen Rest Saldo Dieses ergibt sich aus dem Tilgungsplan. Zudem ist darauf zu achten dass das Endalter ebenso zu begrenzen ist. Es kann eine Nachversicherungsgarantie vereinbart werden.

(Für weitere Rückfragen und ein konkretes Angebot können Sie sich gerne an mich wenden)

Das kleine Finanzierungs ABC der Kreditierungsformen

Oftmals wirft der Bankberater mehr oder weniger mit einem Finanzierungskaudawelsch um sich. Doch entscheidend ist nicht, was dieser erzählt, sondern vielmehr, was er dabei ohne gegen irgendwelche Richtlinien oder Beratungsgrundsätze zu verstoßen - verschweigt. Denn aus der richtigen Zusammensetzung eines Darlehens aus mehreren Bausteinen können sich Zins-, und Tilgungsunterschiede ergeben, die auf die gesamte Laufzeit gesehen erheblich sind.

1. Als ein Annuitätendarlehen bezeichnet man eine solche Darlehensform, bei dem die Darlehensrate gleichbleibend ist. Jedoch sinkt im Laufe der Darlehenslaufzeit der Zinsanteil gegenüber dem Tilgungsanteil innerhalb einer nach unten hin offenen Parabelkurve. Damit wächst der Tilgungsanteil am Darlehen, je länger dieses an dauert. Diese Darlehen werden meist mit einer Zinsbindung zwischen 0-20 Jahre abgeschlossen. Zudem kann eine Sondertilgung vereinbart werden, diese ist meist an die Gesamtdarlehenssumme in Form eines Anteils in Prozent des Gesamtdarlehens gekoppelt. Weiterhin gibt es auch Volltilgermodelle, mit denen eine vollständige Darlehenstilgung innerhalb des Festschreibungszeitraumes erreicht wird. Dies führt jedoch zu eindr erheblich höheren monatlichen Tilgungsrate.

2. Als Zwischenkredit bezeichnet man diejenige Darlehensform, welche durch die Bausparkassen überwiegend abgeschlossen wird. Der Bausparvertrag wird über den doppelten Betrag des zu finanzierenden Kredites abgeschlossen. Hierbei sind zwei Phasen zu unterscheiden Innerhalb der Vorfinanzierungsphase wird keinerlei Tilgung geleistet sondern nur Zinsen auf das doppelte der Bausparsumme gezahlt. Alternativ dazu kann jedoch diejenige Form gewählt werden, dass neben dem Zinsanteil ein anzusparender Bausparvertrag über eine längere Zeit als 7 Jahre angespart wird. Zudem ist innerhalb dieses Zeitraums meist (abhängig von Flex Tarifen bei einigen Bausparkassen) keinerlei Sondertilgung möglich. Nach Ablauf der Zwischenfinanzierungsphase wird der die bis dahin angesparte Summe vom Darlehensbetrag abgezogen und der Rest weiter kreditiert. Der dann noch bestehende Kapitalbedarf liegt dann bei ca. 40 – 50 %.

3. Erwähnt seien noch einige Spezialformen der Darlehensformen, aus denen vier zumindest in Ansätzen heraus gegriffen werden sollten:

a) Bei Darlehen mit tilgungsfreien Anlaufzeiten handelt sich überwiegend um solche der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Ausgeschlossen ist es jedoch nicht, dass diese Form auch bei Banken angeboten werden. Dabei kann die tilgungsfreie Anlaufzeit von 1- 3 Jahren ausgestaltet werden. Je länger diese jedoch andauert, desto mehr muss die Tilgung nachgeholt werden, was sich entweder in der dann anfallenden, monatlichen Darlehensrate oder in der Gesamtlaufzeit auswirkt.
Der Vorteil dieser Banken besteht in der Zinsgünstigkeit, sodass damit der Durchschnittszins des Gesamtdarlehens als sehr günstig verkauft werden kann.

Zudem bestehen auch bei der KFW unterschiedliche Programme, bei denen je nach Verwendung nur 30 % der Gesamtgestehungskosten oder bis zu 100 % der Baukosten für die Finanzierung angesetzt werden können. Jedoch ist bei dem Standardprogramm zur Wohnraumschaffung nur 30 % der Gesamtkosten finanzierbar, bei allen anderen Maßnahmen handelt es sich ausschließlich um ökologische Bau -, und Sanierungs-, bzw. Modernisierungsmaßnahmen.

In den meisten Bundesländern gibt es daneben auch noch landesspezifische Darlehensgeber wie z.B. die Landestreuhandbank Hessen. Auch diese bieten insbesondere jungen Familien zinsgünstige Kredite an. An dieser Stelle verweise ich aufgrund der bestehenden Vielzahl von Programmen auf die jeweiligen landesspezifischen Förderungsvoraussetzungen.Jedoch ist auf die jeweiligen Besonderheiten im Hinblick auf die Besicherung der Darlehen zu achten. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob die Zinsgünstigkeit diese Besonderheiten (z.B.erstrangige Beleihung mittels einer Gesamthypothek diese Vorteile tatsächlich aufwiegen)

b) Annuitätendarlehen mit variablem Zins können jederzeit vollständig getilgt werden. Diese Darlehensform ist dann richtig, wenn innerhalb eines kurzen Zeitraums mit einer veränderten Besicherung aufgrund eines Objektverkaufes oder mit einer vollständigen / teilweisen Darlehensablösung z.B. durch eine fällige Lebensversicherung oder Festgeld zu erwarten ist.


c) Bei einem Cap Darlehen ist ein Zins auf jeweils 6 Monate garantiert, da dann eine erneute Überprüfung anhand des Leitzins der EZB erfolgt. Wird dieser erhöht, so kann eine Festschreibung zu den dann gültigen Darlehenszinsen erfolgen, fällt dieser, so kann der Kunde abwarten und spekulieren, ob dies nochmals geschieht oder eine Zinsfestschreibung besser ist.

d) Als Verbraucherdarlehen werden solche Darlehen bezeichnet, die zu privaten Zwecken wie z.B. Kauf von Möbeln, PKW Finanzierung u.ä. verwendet werden. Jedoch erfolgt deren Eintragung in die Schufa mit Darlehensbeginn und Darlehenshöhe. Oftmals werden solche Darlehen verwandt, um Eigenkapital zu fingieren oder die Nebenkosten eines Kaufes abzudecken. Zur Kreditbeantragung ist lediglich die Vorlage der letzten drei Einkommensnachweise sowie des Einkommens vom Dezember des Vorjahres erforderlich. Zusätzlich muss der Zahlungseingang des Gehaltes durch einen entsprechenden Kontoauszug nachgewiesen werden.

Für weitere Details und Ihre konkrete Finanzierung sollten sie jedoch auf die Hilfe eines Profis nicht verzichten, denn im Detail sind meist mehrere Dinge zu beachten, die sowohl Sachkenntnis als auch Erfahrung im Umgang mit Finanzierungen bedarf.

Neurungen in der Kreditvermittlung

Mit den zum 11. Juni 2010 in Kraft tretenden Änderungen für Verbraucherkreditverträge ergeben sich u.a. auch für den Vermittler zwingende umfangreiche Informationspflichten.

Hiernach hat der Vermittler gem. Artikel 247 § 13 Abs. 2 EGBGB i.V.m. § 655 a ff. BGB mit dem Kunden einen Darlehensvermittlervertrag abzuschließen und den Kunden vor Abschluss des Darlehensvermittlervertrages über die nachfolgenden Punkte zu unterrichten (vorvertragliche Informationspflicht):

- die Höhe der vom Vermittler vom Kunden/Darlehensnehmer verlangten Vergütung
- die Tatsache, ob der Vermittler von der Darlehensgeberin und/oder Dritten (z.B. der Vertriebsorganisation) ein Entgelt erhält, sowie dessen Höhe soweit diese zum Zeitpunkt der Unterrichtung bekannt sind
- die einzelnen vom Darlehensvermittler verlangten Nebenentgelte sowie deren Höhe soweit diese zum Zeitpunkt der Unterrichtung bekannt sind
- den Umfang seiner Befugnisse, insbesondere, ob der Vermittler ausschließlich für einen oder mehrere bestimmte Darlehensgeber oder unabhängig tätig wird
- die ladungsfähige Anschrift des Vermittlers.

Weiterhin ergeben sich aus den Änderungen für Verbraucherkreditverträge für den Darlehensgeber umfangreiche Erläuterungspflichten (Europäisches Standardisiertes Merkblatt), die gem. § 655a Abs.2 BGB auch den Darlehensvermittler treffen. Hier gehen wir davon aus, dass uns die notwendigen Daten zur Erfüllung der Erläuterungspflichten von den Bankpartnern zur Verfügung gestellt werden.

(dies ist eine unverbindliche Information über Gesetzesänderungen)

Grundlagenskript zur Baufinanzierung

Im Zusammenhang mit einer Tätigkeit als Seminarleiter habe ich ein Skript zu den Grundlagen der Baufinanzierung für Immobilienmakler erstellt. Dieses dient dazu, die für einen Immobilienerwerb maßgebenden Sachverhalte auch aus Bankensicht zu prüfen und abschätzen zu können. Es werden darin alle Grundlagen der Bonitäts-, und Beleihungsprüfung behandelt und zu jedem Themenbereich Fälle erläuternd dargestellt.

Immobilien als Inflationsschutz - ja aber !!!!

Landläufig wird behauptet, dass in einer Wirtschaftskrise die Immobilie als einziges werthaltiges Anlageobjekt einen Inflationsschutz bietet – dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen richtig. Denn auch wenn der derzeitige Kaufkraftverlust des Euro greifbar ist, bedeutet das nur unter bestimmten Voraussetzungen und eingeschränkt, dass eine Immobilie einen eigenen und davon weitgehend unabhängigen Wert besitzt. Tatsache ist jedoch, das im Gegensatz zum Ausland ein Zusammenhang zwischen den Immobilienpreisen und der Konjunkturentwicklung nicht in vergleichbarem Maß bestand. Die relative Stabilität ist auch nicht zuletzt darauf zurück zu führen, dass hierzulande langfristige, d.h. mit 5 oder mindestens mit 10 Jahren dauernder Zinsbindung versehene Darlehensverträge üblich sind und auch insofern keine Marktpreisschwankungen bezüglich Immobilien in dem Umfang auftreten wie z.B. in den USA.

Andererseits ist der Boom, zur Immobilie gerade in er derzeitigen Wirtschaftskrise im In – und Ausland ungebremst. Für die Frage des Kaufes ist jedoch der Standort, die Verkehrsanbindung und vorhandenen Sozialeinrichtungen/Einkaufsmöglichkeiten, der Haustyp und die Objektbeschaffenheit bzw. der Objektzustand von entscheidender Bedeutung. Für die eigen genutzten Immobilien kann das jedoch nur bedeuten, dass jeder Euro zur vorzeitigen Tilgung des Darlehens nichts anderes bedeutet als eine Geldanlage in gleicher Zinshöhe. Denn insofern ist eine Zinsgarantie in Höhe des Darlehenszinses gegeben. Dagegen wirkt sich die Inflation bei Kapitalanlagen wohl eher aus, denn mit steigender Inflation kommt es auch zu einem Anstieg der Mieten und insoweit sinkt damit die Vermietungsquote – es steigt dagegen die Gefahr eines Leerstandes – Nein ! Denn es besteht wohl keine Bindung der Mieten an den Lebenshaltungsindex und insoweit können diesbezügliche Schwankungen vielfach auch nur bei Überschreitung eines Schwellenwertes an die Mieter weiter gegeben werden.

Die genannten Faktoren und Ausführungen werden beim Kauf einer Immobilie leider immer noch unterschätzt und vernachlässigt. In nur seltenen Fällen ist der Immobilienkauf eine Sache rein der Emotionen, meist spielen handfeste wirtschaftliche Erwägungen eine entscheidende Rolle. Daher ist es die Aufgaben eines qualifizierten Maklers als Immobilienprofi, hierauf hinzuweisen. Ebenso ist es seine Aufgabe, auf den derzeitigen Verkehrswert hinzuweisen und damit Marktpreisabweichungen darzustellen, wenn diese nachweisbar sind.

Höhere Zinsen für Prämiensparverträge

Der BGH hat nunmehr in einem Urteil vom 13.04.2010 (Akz.: XI ZR 197(09) entschieden, dass die Banken - hier die Sparkasse - bei Prämiensparverträgen die Zinsen transparenter gestalten müssen. Danach sind diese auch schneller an die Zinssätze der Bundesbank anzupassen. Zwar kann die Bank ihre Sparpläne mit variablen Zinssätzen einseitig ändern, ist jedoch dabei an die an bestimme Referenzzinssätze gebunden. In den nunmehr vorliegenden Urteil hat der BGH festgestellt, dass der Kunde nach Ablauf der Vertragslaufzeit den maximalen Zinsgewinn beanspruchen könne. Insofern habe sich die Bank bei der Ermittlung des Referenzinses an denjenigen einer langfristigen Sparanlage von 20 Jahren zu orientieren.
Quelle: FAZ 18.05.2010

Anmerkung des Autors: Mit dieser Entscheidung hat sich der BGH wieder einmal ein Stück in Richtung des Verbraucherschutzes bewegt und zugleich auch eine gewisse Offenlegungspflicht der Banken bei der Zinsberechnung begründet. Ob dies zu einer wirklichen Transparenz der Berechnung und zur Nachvollziehbarkeit im Einzelfall führt, mag erst einmal zweifelhaft sein. Letztlich wird die Zukunft entscheiden, inwieweit im Einzelfall geltend gemachte Ansprüche gegen die Banken im Einzelfall durchsetzbar sind. Die Banken werden sich darauf berufen, dass es sich hier um eine grundsätzliche Einzelentscheidung handelt, die nicht auf alle Fälle anwendbar ist.
Ebeneso ist unklar, ob die Banken nunmehr von zinssicheren und scheinbar Rendite erwartenden Sparanlagen Abstand nehmen - ich befürchte eher nein !!!

Neue Bedeutung der Energieeffizienz bei der Immobilienbewertung

Immobilienwerte: Bundesrat beschließt neue Verordnung

Der Bundesrat hat eine Neufassung der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) beschlossen. Mit dem ersten Update seit 1988 soll die Verordnung aktuellen Entwicklungen Rechnung tragen.
Immobilienwerte: neue Faktoren wie Energieeffizienz fließen in die Bewertung ein.

Immobilienwerte: neue Faktoren wie Energieeffizienz fließen in die Bewertung ein.

Die Novelle soll dem Grundstücksmarkt mehr Stabilität und Transparenz verleihen, um auch zukünftig gegen massive Immobilienkrisen, wie sie in den USA oder Spanien zu großen wirtschaftlichen Problemen geführt haben, gewappnet zu sein. Während in diesen Ländern die Immobilienpreise im Zuge der Krise eine wahre Talfahrt erlebten, blieben sie hierzulande stabil. Mehr noch, der deutsche Immobilienmarkt sei für die deutsche Wirtschaft ein wichtiger Stabilitätsfaktor, wie Bauminister Ramsauer (CSU) in einem Statement verdeutlichte.

Die Neufassung der Verordnung wurde notwendig, da sich Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt seit dem ursprünglichen Erlass der Wertermittlungsverordnung im Jahr 1988 grundlegend verändert haben, immerhin gab es seitdem so bemerkenswerte Ereignisse wie die Wiedervereinung, die fortschreitende Globalisierung oder der demografische Wandel mit seinen Anforderungen an Stadt- und Wohnungsbau. Auch die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und das steigende Interesse von Investoren machten eine Anpassung der Vorschriften notwendig.

In der neuen ImmoWertV spielen nun die energetischen Eigenschaften einer Immobilie eine deutlich größere Rolle, schließlich wirkt sich eine gute Energieeffizienz durchaus positiv auf den Wert eines Gebäudes aus. Auch die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, die sich auf Vermittelbarkeit auf internationalem Parkett auswirkt, wird nun berücksichtigt.

Mit der ImmoWertV werden die Grundsätze für die Verkehrswert-Ermittlung von Grundstücken und Immobilien festgelegt. Inbesondere Banken, Versicherung oder Sachverständige für die Grundstückswertermittlung nutzen sie bei der Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken der Immobilien.

Quelle / Autor: www.news.immobilo.de/2010/05/11/2783-immobilienwerte-bundesrat-beschliest-neue-verordnung

Nutzung von Social Marketing für Unternehmer

Das Social Marketing ist in aller Munde. Wer damit Erfolg haben will muss wissen um was es geht und was er erreichen will. Unter Social Marketing wird die Konzeption, Umsetzung und Evaluation von Strategien verstanden, die darauf abzielen, einen gesellschaftlichen Bewusstseinswandel herbeizuführen und gesellschaftlich relevante Werte, Einstellungen und Verhaltensweisen zu beeinflussen. Früher handelte es sich beim Sozialmarketing primär um Öffentlichkeitsarbeit und somit um ein kleines Teilgebiet des Marketing. Heute ist die sogenannten Nonprofit-Organisationen eine weitaus größere und umfassendere PR Arbeit zur Eigenfinanzierung erforderlich. Jedoch kann diese Form des Marketings auch aus Firmensicht genutzt werden. Es zeigt sich, dass eine Vielzahl der verwandten Methoden und Ziele denen von Profitunternehmen entsprechen. Insofern gelten diese Grundsätze auch für jeden Selbstständigen / Gewerbetreibenden gleich welcher Rechtsform. Hinzu kommt, das soziale Projekte und Tätigkeiten in der heutigen Zeit zunehmend auch eine Plattform der Firmenpräsentation darstellen und somit scheinbare Grenzbereiche verwischen. Inwieweit dabei Preis-, Produkt-, Kommunikations-, und Vertriebsfragen ineinander greifen oder miteinander zu kombinieren sind, ist eine Frage jeder einzelnen Unternehmenstätigkeit. Auf jeden Fall ist der Inhalt einer Firme, welche sich an eine bestimmte Zielgruppe richtet sowie ggf. weitere Inhalte tragend für jegliche Marketingtätigkeit. Dabei sind Chancen und Risiken sowie Ertragschancen einzelner Unternehmen zu analysieren. Diese Inhalte müssen an eine bestimmte Personengruppe oder zumindest mehrere Personen verteilt und diesen gegenüber angepriesen werden. Zudem ist auch eine Ebene der Kommunikation und Diskussion zu schaffen, um sich mich mit Fragen rund um die Tätigkeitsfelder des Unternehmens zu beschäftigen. Die hierzu bestehenden Social Community im Internet bietet dazu gerade zu eine ideale Basis und Betätigungsfelder. Hierdurch kann auch eine erkennbare Außenwirkung des Unternehmens im Netz und bei potentiellen Kunden, Kooperationspartnern / Netzwerkpartnern erreicht werden. Denn der bezweckte wirtschaftliche Zweckbindung mit erkennbaren und im einzelnen nachvollziehbaren wirtschaftlichen Ergebnissen ist letztlich der einzige Zweck des gesamten Vorgehens.

Skript Finanzierung von ökologischen Modernisierungs-, und Sanierungsmassnahmen

Mein Skript zu obigem Thema kann ab dem 01.08.2010 angefordert werden. Es enthält einen Überblick über die gesetzlichen Grundlagen und Möglichkeiten der Finanzierung von ökologischen Modernisierungs-, und Sanierungsmaßnahmen. Zudem enthält es auch eine Vielzahl von Beispielen. Die Förderungsmöglichkeiten beziehen sich dabei sowohl auf Bundes-, als auch auch Landes-, sowie Regionalfördermaßnahmen.

Aus der Praxis : Nutzungsänderung in WEG Gemeinschaft

Der Kunde möchte seine im DG eines Mehrfamilienhauses gelegene Wohnung verkaufen. Im Dachgeschoss hat er einen bestehenden Spitzgiebelboden, der von außen begehbar war, ausgebaut und mit einer Eisentür zur Sicherung seines Eigentums versehen. Nunmehr wird die Wohnung verkauft. Der Kunde überreicht mir ein Schriftstück des Hausverwalters, nach dem auf einer Eigentümerversammlung die einstimmig beschlossen wurde, dass unter dem Vorbehalt nicht bestehender Nutzungänderungen und keiner behördlichen Bedenken die Nutzung des bisherigen Eigentümers gestattet wird. Dieser hat den Dachboden auf eigene Rechnung ausgebaut.

Wegweisend und zusammen fassend ist diesem Zusammenhang der Artikel in NJW 2005 S. 1466 ff. des Autors Prof. Dr. Häublein. Danach ist für Nutzungsänderungen ein einstimmiger Eigentümerbeschluss erforderlich. Hierzu gibt es jedoch auch einige Ausnahmen. Entscheidend ist somit die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Hiervon ausgenommen ist lediglich der Ablauf der Anfechtungsfrist. Zudem bedarf als konstitutive Voraussetzungen der Feststellung und Verkündung durch den Versammlungsleiter, in der Regel der Verwalter. Der Verfasser des Artikels geht letztlich davon aus, dass der Mehrheitsentscheidung am besten Genüge getan ist, wenn diese festgestellt wird – auch unter Berücksichtigung etwaiger Mängel in der Beschlussfassung. Eine Ausnahme ist hiervon nur in den Fällen möglich, in denen sich etwas anderes aus der Teilungserklärung ergibt. Insofern begibt sich der Autor auch in Abgrenzung zur bestehenden BGH Rechtssprechung auf Abwege. Es ist zu bezweifeln, ob diese Ansicht bei den unteren Gerichtsinstanzen berücksichtigt wird oder vielmehr die strenge BGH Rechtssprechung heran gezogen wird. Letzteres wird wohl eher der Fall sein.

Dem Kunden dürfte daher in dem oben geschilderten Fall zu raten sein, sich nicht bei Eigentumsänderung auf den gutgläubigen Zweiterwerb dieses Rechtes durch die Neueigentümer zu verlassen. Diese können sich vor etwaigen Unwirksamkeitsfolgen nur dadurch schützen, dass die Nutzung durch einen wirksamen Beschluss der
Eigentümerversammlung nochmals aktualisiert wird und zudem zumindest als zu erfüllende Voraussetzung im Kaufvertrag mit erwähnt wird.
(Es wird darauf verwiesen, dass die von dem Autor geäußerten Ansichten in diesem Fall keine Rechtsverbindlichkeit und keine Rechtsberatung beinhalten und somit unverbindlich sind)

Entstehung des Makleranspruches

Ein ausreichender Nachweis liegt schon vor, wenn der Makler seinem Verkäufer - Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt, der generell am Erwerb interessiert ist, so der BGH in seinem Urteil vom 4. Juni 2009. Im Eigentümer – Auftrag wies die Maklerin einen Kaufinteressenten für eine Wohnung nach. Nach dem Kauf beanspruchte sie eine Courtage.
Der BGH sah einen ausreichenden Nachweis, nachdem die zweite Instanz einen solchen noch an der erforderlichen Kaufbereitschaft des Kaufinteressenten scheitern ließ. Denn dieser hatte mehrfach wegen seiner Kaufentscheidung um Bedenkzeit gebeten. Karlsruhe beurteilte den Nachweis demgegenüber als tauglich, weil der Auftraggeber aufgrund der Mitteilung seines Maklers in Verhandlungen mit einem potentiellen Käufer über den Kaufvertrag eintreten konnte. Für den Streitfall legt der Senat zugrunde, dass die Maklerin ein Inserat geschaltet hatte, auf das sich der spätere Käufer meldete, sie mit diesem mehrere Telefongespräche führte, eine Besichtigung vornahm und danach noch mindestens zweimal mit ihm telefonierte. Nachdem sie das Interesse dadurch intensiviert habe, habe die Beklagte mit diesem Kaufinteressent verhandeln können. Auf die von dem späteren Käufer geäußerte Bedenkzeit kam es danach nicht an.
Praxistipp
Mit dieser Entscheidung stellt der BGH eigentlich eine Selbstverständlichkeit fest. Ein Kaufinteressent ist typischerweise zunächst noch auf der Suche und deshalb vorerst unentschlossen. Es muss somit der Nachweis eines zumindest grundsätzlich verhandlungsbereiten Interessenten genügen. Ich warne jedoch davor, das Urteil zu sehr auf die leichte Schulter zu nehmen. Immerhin stellt der Senat sicherlich nicht unbeabsichtigt darauf ab, dass die Maklerin hier durch verschiedene Aktivitäten das Interesse des späteren Käufers „intensiviert“ hat. Ob die Sache anders ausgegangen wäre, wenn der Kaufinteressent lediglich namhaft gemacht worden wäre, ist daher mindestens fraglich ( es handelt sich um keine Rechtsauskunft, da dieses gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt, sondern vielmehr um eine Rechtsansicht)