Das kleine Finanzierungs ABC der Kreditierungsformen

Oftmals wirft der Bankberater mehr oder weniger mit einem Finanzierungskaudawelsch um sich. Doch entscheidend ist nicht, was dieser erzählt, sondern vielmehr, was er dabei ohne gegen irgendwelche Richtlinien oder Beratungsgrundsätze zu verstoßen - verschweigt. Denn aus der richtigen Zusammensetzung eines Darlehens aus mehreren Bausteinen können sich Zins-, und Tilgungsunterschiede ergeben, die auf die gesamte Laufzeit gesehen erheblich sind.

1. Als ein Annuitätendarlehen bezeichnet man eine solche Darlehensform, bei dem die Darlehensrate gleichbleibend ist. Jedoch sinkt im Laufe der Darlehenslaufzeit der Zinsanteil gegenüber dem Tilgungsanteil innerhalb einer nach unten hin offenen Parabelkurve. Damit wächst der Tilgungsanteil am Darlehen, je länger dieses an dauert. Diese Darlehen werden meist mit einer Zinsbindung zwischen 0-20 Jahre abgeschlossen. Zudem kann eine Sondertilgung vereinbart werden, diese ist meist an die Gesamtdarlehenssumme in Form eines Anteils in Prozent des Gesamtdarlehens gekoppelt. Weiterhin gibt es auch Volltilgermodelle, mit denen eine vollständige Darlehenstilgung innerhalb des Festschreibungszeitraumes erreicht wird. Dies führt jedoch zu eindr erheblich höheren monatlichen Tilgungsrate.

2. Als Zwischenkredit bezeichnet man diejenige Darlehensform, welche durch die Bausparkassen überwiegend abgeschlossen wird. Der Bausparvertrag wird über den doppelten Betrag des zu finanzierenden Kredites abgeschlossen. Hierbei sind zwei Phasen zu unterscheiden Innerhalb der Vorfinanzierungsphase wird keinerlei Tilgung geleistet sondern nur Zinsen auf das doppelte der Bausparsumme gezahlt. Alternativ dazu kann jedoch diejenige Form gewählt werden, dass neben dem Zinsanteil ein anzusparender Bausparvertrag über eine längere Zeit als 7 Jahre angespart wird. Zudem ist innerhalb dieses Zeitraums meist (abhängig von Flex Tarifen bei einigen Bausparkassen) keinerlei Sondertilgung möglich. Nach Ablauf der Zwischenfinanzierungsphase wird der die bis dahin angesparte Summe vom Darlehensbetrag abgezogen und der Rest weiter kreditiert. Der dann noch bestehende Kapitalbedarf liegt dann bei ca. 40 – 50 %.

3. Erwähnt seien noch einige Spezialformen der Darlehensformen, aus denen vier zumindest in Ansätzen heraus gegriffen werden sollten:

a) Bei Darlehen mit tilgungsfreien Anlaufzeiten handelt sich überwiegend um solche der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Ausgeschlossen ist es jedoch nicht, dass diese Form auch bei Banken angeboten werden. Dabei kann die tilgungsfreie Anlaufzeit von 1- 3 Jahren ausgestaltet werden. Je länger diese jedoch andauert, desto mehr muss die Tilgung nachgeholt werden, was sich entweder in der dann anfallenden, monatlichen Darlehensrate oder in der Gesamtlaufzeit auswirkt.
Der Vorteil dieser Banken besteht in der Zinsgünstigkeit, sodass damit der Durchschnittszins des Gesamtdarlehens als sehr günstig verkauft werden kann.

Zudem bestehen auch bei der KFW unterschiedliche Programme, bei denen je nach Verwendung nur 30 % der Gesamtgestehungskosten oder bis zu 100 % der Baukosten für die Finanzierung angesetzt werden können. Jedoch ist bei dem Standardprogramm zur Wohnraumschaffung nur 30 % der Gesamtkosten finanzierbar, bei allen anderen Maßnahmen handelt es sich ausschließlich um ökologische Bau -, und Sanierungs-, bzw. Modernisierungsmaßnahmen.

In den meisten Bundesländern gibt es daneben auch noch landesspezifische Darlehensgeber wie z.B. die Landestreuhandbank Hessen. Auch diese bieten insbesondere jungen Familien zinsgünstige Kredite an. An dieser Stelle verweise ich aufgrund der bestehenden Vielzahl von Programmen auf die jeweiligen landesspezifischen Förderungsvoraussetzungen.Jedoch ist auf die jeweiligen Besonderheiten im Hinblick auf die Besicherung der Darlehen zu achten. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob die Zinsgünstigkeit diese Besonderheiten (z.B.erstrangige Beleihung mittels einer Gesamthypothek diese Vorteile tatsächlich aufwiegen)

b) Annuitätendarlehen mit variablem Zins können jederzeit vollständig getilgt werden. Diese Darlehensform ist dann richtig, wenn innerhalb eines kurzen Zeitraums mit einer veränderten Besicherung aufgrund eines Objektverkaufes oder mit einer vollständigen / teilweisen Darlehensablösung z.B. durch eine fällige Lebensversicherung oder Festgeld zu erwarten ist.


c) Bei einem Cap Darlehen ist ein Zins auf jeweils 6 Monate garantiert, da dann eine erneute Überprüfung anhand des Leitzins der EZB erfolgt. Wird dieser erhöht, so kann eine Festschreibung zu den dann gültigen Darlehenszinsen erfolgen, fällt dieser, so kann der Kunde abwarten und spekulieren, ob dies nochmals geschieht oder eine Zinsfestschreibung besser ist.

d) Als Verbraucherdarlehen werden solche Darlehen bezeichnet, die zu privaten Zwecken wie z.B. Kauf von Möbeln, PKW Finanzierung u.ä. verwendet werden. Jedoch erfolgt deren Eintragung in die Schufa mit Darlehensbeginn und Darlehenshöhe. Oftmals werden solche Darlehen verwandt, um Eigenkapital zu fingieren oder die Nebenkosten eines Kaufes abzudecken. Zur Kreditbeantragung ist lediglich die Vorlage der letzten drei Einkommensnachweise sowie des Einkommens vom Dezember des Vorjahres erforderlich. Zusätzlich muss der Zahlungseingang des Gehaltes durch einen entsprechenden Kontoauszug nachgewiesen werden.

Für weitere Details und Ihre konkrete Finanzierung sollten sie jedoch auf die Hilfe eines Profis nicht verzichten, denn im Detail sind meist mehrere Dinge zu beachten, die sowohl Sachkenntnis als auch Erfahrung im Umgang mit Finanzierungen bedarf.